也论住宅小区停车位的权利归属
——以修订物权法和完善配套制度为视角
【论文提要】住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发，以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分：第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度，界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解，以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。
【关键词】停车位；集合形式；权属争议；物权诉讼；“私法自治”原则；“法定停车位”概念
一、 住宅小区停车位的法律性质分析
（一）住宅小区停车位的含义
住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构，如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。
停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库，一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面，车库具有四至的封闭空间，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点;另一方面，停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下，而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。
停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施，建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中，小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素，小区的停车位配套越齐全、越合理，房产的市场吸引力就越大，价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的，车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论其权属非常必要。
讨论停车位，必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说，“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中，存在很多类型的停车场所，而随着社会的发展，还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题，都可能存在偏颇。然而，只要把停车位的性质搞清楚，各种停车场所的法律问题也就迎刃而解，这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。
（二）各国对停车位性质的不同认定
日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。
美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。
在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。
由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。
（三）我国台湾地区停车位性质
在我国台湾地区，停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定，建筑物须有法定停车空间，具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定，再报请“内政部”核定。根据规定，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。其中，法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施，性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分；第二种是自行增设停车位，指开发商超出法定义务额外增建的停车位，这类车位可设定为专有部分，由开发商出售或转让；第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位，此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物，由开发商自行处分及收益，但在使用上必须为公众服务。
（四）我国住宅小区停车位的性质
我国讨论停车位的权属问题，首先要确定的是，停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用，即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围，能够从一般观念将彼此以及他物区别开来，可以被人支配与控制。因此，停车位显然具备“物”的各项基本特征，具备了法律上“物”的基本属性。
停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系[2]，也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论，根据主物转移，从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。
依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论，主物和从物都是独立之物，需要结合起来才能发挥物之效用，而作用有主要和次要之分时，才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物，从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论，住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物，其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥，还能照样发挥其泊车的功能。因此，住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物，应当可以进行独立交易。然而，停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的，是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上，停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约，使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分，在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。
二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷
（一）《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状
《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。
1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润
上海市废旧金属收购管理规定
上海市人民政府
上海市废旧金属收购管理规定
上海市人民政府令
第52号
《上海市废旧金属收购管理规定》已经2005年9月28日市政府第86次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长 韩正
二○○五年十月十七日
上海市废旧金属收购管理规定
（2005年10月17日上海市人民政府令第52号发布）
第一条（目的和依据）
为了保障人民群众生命安全和国家财产安全，维护社会公共秩序和经济秩序，规范废旧金属收购活动，防范违法犯罪行为，依据有关法律、法规，制定本规定。
第二条（适用范围）
本规定适用于本市行政区域内生产性废旧金属、非生产性废旧金属和市政公用废旧金属物资的经营活动及其相关的管理活动。
第三条（含义）
本规定所称的生产性废旧金属，是指生产经营活动中产生的废钢铁、废有色金属、报废旧机电设备和报废船舶及其部件、配件等。
本规定所称的非生产性废旧金属，是指居民在日常生活中产生的各种废旧金属。
本规定所称的市政公用废旧金属物资，是指因自然损坏或者人为损坏而产生的，含有金属物质的市政公用设施、设备、仪器、雕塑及其他物资。
第四条（管理部门的职责）
上海市经济委员会负责本市废旧金属收购业的布局规划、综合协调和行业管理。
上海市公安局及其区、县分局（以下统称公安部门）负责废旧金属收购的治安管理，依法查处未经许可收购生产性废旧金属和违反有关规定收购、处置、运输市政公用废旧金属物资等活动。
上海市工商行政管理局及其区、县分局（以下统称工商行政管理部门）负责废旧金属收购企业和个体工商户的登记注册，依法查处固定场所无照或者超越经营范围收购废旧金属的经营活动。
上海市城市管理行政执法局和各区、县城市管理执法局（以下统称城管执法部门）负责依法查处流动无照收购废旧金属的经营活动。
本市建设、交通、规划、房地资源、质量技监、环保、市容环卫等部门应当按照各自职责，做好废旧金属收购的管理工作。
第五条（区、县人民政府的职责）
区、县人民政府应当将废旧金属收购纳入社区综合管理的范围，并组织、协调相关管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府做好辖区内废旧金属收购活动的日常管理工作。
第六条（布局规划和技术标准）
上海市经济委员会应当会同有关职能部门和相关行业协会根据本市城市总体规划，编制生产性废旧金属收购业的布局规划和收购企业的设置技术标准，并依法向社会公布。
区、县人民政府应当根据上海市经济委员会编制的布局规划，确定生产性废旧金属收购企业的定点设置。
第七条（登记注册）
设立废旧金属收购企业或者个体工商户,应当依法办理工商登记手续，其经营范围应当注明“生产性废旧金属收购”或者“非生产性废旧金属收购”的字样。从事生产性废旧金属收购的企业在取得生产性废旧金属经营范围前，应当经公安部门许可。
废旧金属收购企业和个体工商户的注册地应当与其实际经营场所相一致。企业在其注册地以外另行设立经营场所的，应当办理分支机构工商登记手续，从事生产性废旧金属收购的，还应当事先经公安部门许可。
第八条（申请条件）
申请设立生产性废旧金属收购企业，应当具备下列条件：
（一）符合生产性废旧金属收购业的布局规划和收购企业的设置技术标准；
（二）符合治安、消防、房地资源、环境保护和市容环卫等管理规定；
（三）法定代表人（负责人）为本市居民或者持有本市居住证者，并有固定住所；
（四）法定代表人（负责人）5年内未有不良记录；
（五）经营场所与铁路沿线、机场、港口、金属冶炼加工企业、军事禁区的周边距离大于500米。
第九条（许可和发放）
公安部门应当自收到生产性废旧金属收购许可申请之日起20日内，作出予以许可或者不予许可的决定。经审查予以许可的，颁发生产性废旧金属收购许可证；不予许可的，应当书面通知申请人并说明理由。
生产性废旧金属收购许可证由上海市公安局规定统一的式样。
第十条（建立台帐和收购登记）
废旧金属收购企业应当建立收购台帐，台帐的保存期限应当不少于２年。
生产性废旧金属收购企业在收购生产性废旧金属时，应当查验出售单位出具的证明和清单，并如实登记。登记内容包括出售单位的名称和经办人的姓名、身份证号码以及物品的名称、数量、规格、新旧程度等。
第十一条（处置）
企业应当将在生产过程中产生的废旧金属送交生产性废旧金属收购企业进行处置，出于循环利用的目的交付其他企业再行投入生产的除外。
第十二条（指定处置）
市政公用废旧金属物资应当由指定的生产性废旧金属收购企业（以下简称“指定处置企业”）上门收购、统一处置。
指定处置企业由上海市经济委员会会同上海市公安局、相关行业协会在生产性废旧金属收购企业中确定，并向社会公布。
指定处置企业应当与市政公用企业及其所属的市政建设、维护单位签订委托处置合同。
第十三条（目录）
上海市建设交通委员会会同上海市经济委员会、上海市公安局等有关部门制定《市政公用废旧金属物资目录》，确定本市市政公用废旧金属物资的种类，并书面通告本市各废旧物资收购企业。
第十四条（运输管理）
指定处置企业运输或者委托运输市政公用废旧金属物资的，应当签署证明文件。证明文件应当列明运输物品品种、数量、运输目的地等事项。公安部门应当依法对运载市政公用废旧金属物资的车辆、船舶进行查验。
本市陆路、水路、铁路交通运输等管理部门发现市政公用废旧金属物资的运输者无法提供有关证明的，应当及时报告所在地公安部门。
第十五条（禁止行为）
个体工商户或者未取得生产性废旧金属收购许可证的企业，不得从事生产性废旧金属收购活动。
生产性废旧金属收购企业不得收购来源不明的生产性废旧金属。
除指定处置企业外，任何单位和个人不得收购、处置市政公用废旧金属物资。
第十六条（报告和举报）
生产性废旧金属收购企业发现有赃物嫌疑的生产性废旧金属或者来源不明的市政公用废旧金属物资，应当及时向所在地公安部门报告。
任何单位和个人发现违法收购、处置生产性废旧金属、市政公用废旧金属物资的，应当及时向公安部门和工商行政管理部门举报。
第十七条（违法经营活动的法律责任）
未取得生产性废旧金属收购许可证从事生产性废旧金属收购活动的，由公安部门按照国家治安管理处罚的有关法律、法规予以行政处罚；情节严重的，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
生产性废旧金属收购企业收购来源不明的生产性废旧金属的，由公安部门给予1万元以上3万元以下的罚款，并吊销其生产性废旧金属收购许可证，通知工商行政管理部门取消其“生产性废旧金属收购”的经营范围。
违法收购市政公用废旧金属物资的，由公安部门按照国家治安管理处罚的有关法律、法规予以行政处罚。其中，属于生产性废旧金属收购企业的，吊销其生产性废旧金属收购许可证，通知工商行政管理部门取消其“生产性废旧金属收购”的经营范围；情节严重的，由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
生产性废旧金属收购企业未建立收购台帐或者未如实登记的，由公安部门处以2000元以上5000元以下的罚款，责令限期整顿；情节严重的，吊销其生产性废旧金属收购许可证，通知工商行政管理部门取消其“生产性废旧金属收购”的经营范围。
市政公用企业及其所属的市政建设、维护单位违法处置市政公用废旧金属物资的，由其上级主管部门对单位负责人和直接责任人员进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条（无照经营的法律责任）
无照从事生产性废旧金属收购经营活动的，由工商行政管理部门或者城管执法部门按照职责分工，依据《无照经营查处取缔办法》第十四条的规定给予行政处罚。
知道或者应当知道属于无照收购生产性废旧金属经营行为而为其提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的，由工商行政管理部门按照《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定给予行政处罚。
第十九条（办理手续和换发执照）
本规定实施前从事生产性废旧金属收购的企业应当在规定的期限内，到公安部门办理生产性废旧金属收购许可。具体实施办法，由上海市公安局另行规定。
本规定实施前从事废旧金属收购的企业应当在规定的期限内，到工商行政管理部门办理换发营业执照手续。具体实施办法，由上海市工商行政管理局另行规定。
第二十条（实施日期）
本规定自发布之日起施行。
