三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法
海南省三亚市人民政府
三亚市人民政府 关于印发《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》的通知
三府〔2005〕3号
各镇人民政府，各区管委会，市政府各办局、各直属单位:
《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现予以印发，请认真遵照执行。
二○○五年一月十八日
三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强本市商品房维修基金的管理,保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市行政区域内商品房维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。
第三条 维修基金属房屋业主共同所有。
维修基金应当专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第四条 三亚市国土资源局是本市商品房物业管理的行政主管部门，对物业管理维修基金进行指导、协调和监督。
第二章 维修基金的设立和收取
第五条 新建商品房应当设立维修基金，首期维修基金由购房人交纳。
已出售商品房尚未设立维修基金的，业主大会可以决定设立，并在业主公约中约定。
第六条 业主委员会成立前，维修基金由市国土资源局委托三亚市房地产业协会或其他具备条件的单位（以下称受托单位）代为监管，任何单位和个人不得使用。
受托单位应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个维修基金专户。
维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第七条 购房人在购买新建商品房时，应当按照下列标准交纳首期维修基金，存入维修基金专户：
（一）配备电梯的房屋，按照购房款3%的比例交纳；
（二）不配备电梯的房屋，按照购房款2%的比例交纳。
业主委员会成立时尚未出售的商品房，由房地产开发企业在办理新建商品住宅房地产权登记手续后，按前款规定的标准代为交纳首期维修基金，存入维修基金专户。
维修基金不计入房屋销售成本。
第八条 已出售的商品房维修基金的收取可按本办法第七条规定的收费标准执行，也可以按月分摊收取。
第九条 新建商品房的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅房地产权登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
第十条 受托单位应当定期核查首期维修基金的交存情况，并向市物业行政主管部门汇报，且将交存情况每年公布一次，接受业主监督。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会决定是否自行管理或委托其物业管理企业来管理维修基金账户，并由该业主委员会或物业管理企业和受托单位与在本市一家银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理小区的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立，依照本办法第六条第三款的规定办理。
第十二条 业主委员会或物业管理企业开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的批准文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会或物业管理企业法定代表人私章和财务专用章的印鉴；
（五）物业管理服务合同；
（六）业主大会通过的《维修基金管理办法》和《业主公约》。
业主委员会委托物业管理企业管理的，还应当提交书面委托书。
前款第（三）项规定的业主分户清册由市物业行政主管部门核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式由受托单位制定。
第十三条 业主委员会或物业管理企业开立维修基金帐户后，受托单位应在30日内将维修基金专户中已收取该物业管理小区首期维修基金划转至业主委员会或物业管理企业的维修基金帐户。
第三章 维修基金的管理和使用
第十四条 业主委员会成立前，如确需使用维修基金的，由物业管理企业提出使用计划，经与维修、更新项目有共用关系且应分担维修费用的全体业主2/3以上同意后，由受托单位核拨。
第十五条 物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：
（一）商品房共用部位、共用设备及物业管理区域公共设施的维修、更新，应当按照业主大会通过的《维修基金管理办法》和《业主公约》有关约定实施，或事先征得60%以上业主签名同意；
（二）发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
房屋需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。商品房大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告，并报受托单位备案。
第十六条 商品房共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。
房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新和改造的费用应当由责任人承担。
第十七条 物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会，经业主委员会主任、副主任共同签章后报受托单位审核后，有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）商品房共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢楼的业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担；其中，一幢房屋有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。具体数额和使用计划由业主大会审议决定。
第十八条 房屋需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业管理企业支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单，由受托单位审核后，方可到银行支取。
第十九条 物业的日常维修、更新费用由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。
物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
第二十条 业主委员会或物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；
（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第（二）项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以门号的，应当按门号公布。
业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会或物业管理企业发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会或物业管理企业和业主可以向开户银行查询其帐户或者分帐户的情况。
第二十一条 一幢或者一个门号房屋的维修基金余额不足首期维修基金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十二条 因买卖、赠与等发生房屋转让的，住宅受让人应当持本人身份件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
房屋转让时，原业主交纳的维修基金剩余款项，由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售商品房时，其按本办法第七条第二款规定交纳的维修基金剩余款额，按前款规定执行。
第二十三条 有下列情形之一的，业主委员会或物业管理企业应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：
（一） 物业管理区域发生调整的；
（二） 业主委员会主任、副主任发生更换的；
（三） 物业管理企业发生更换的。
第二十四条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的房屋全部灭失的，业主委员会应当凭市房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。
第四章 监督检查
第二十五条 业主委员会或物业管理企业应履行下列义务：
（一）接受业主的监督；
（二）定期向业主大会报告基金使用情况，并进行公示；
（三）接受有关主管部门的监督管理；
（四）不得擅自改变基金的用途；
（五）不得在代管维修基金过程中侵犯业主的合法权益；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十六条 受托单位应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
受托单位受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。
投诉人对受托单位的投诉答复有异议的，可以向市国土资源局申请复核；市国土资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。
第二十七条 违反本办法规定，房地产开发企业、物业管理企业或业主委员会挪用维修基金的，由市国土资源局依照《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》的有关规定予以处理。
因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十八条 业主或使用人、业主委员会、房地产开发企业、物业管理企业之间因维修基金的缴存、管理和使用发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起民事诉讼。
第五章 附则
第二十九条 本办法由三亚市人民政府负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起施行。本办法施行前已出售商品房屋的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行。
论 信 用 证 的 独 立 原 则
作者：刘?（中国政法大学法学院2000级）
根据《跟单信用证统一惯例》的规定，信用证是指“一项约定，不论如何命名或描述，系指一家银行（开证行）应客户（申请人）的要求和指示或以其自身的名义，在与信用证条款相符的条件下，凭规定的单据：（1）向第三者（受益人）或其指定人付款，或承兑并支付受益人出具的汇票，或（2）授权另一家银行付款，或承兑并支付该汇票，或（3）授权另一家银行议付。”由此可见，信用证是一种银行开立的有条件的承诺付款的书面文件。用信用证方式支付货款，较好地解决了商业信用危机和买卖双方信贷融资问题，在国际贸易中已被广泛采用。
信用证独立原则是指信用证一经开出就独立于买卖合同，即信用证一经开立，即在银行与买卖双方之间即建立起一种独立于买卖合同的关系。信用证的独立原则源于英美法的判例。1958年，在Hamtchmalsa V. British Tnex Industries Ltd案中，法官判决:“银行不能因受益人违约，或买方有权拒收货物而拒收卖方的汇票，即使买方因卖方的根本违约已解除合同时亦然。”《跟单信用证统一惯例》第三条对信用证的独立原则也作出了明确规定：“a.就性质而言，信用证与可能作为其依据的销售合同或其它合同，是相互独立的两种交易。即使信用证中提及该合同，银行亦与该合同完全无关，且不受其约束。因此，一家银行作出付款、承兑并支付汇票或议付及／或履行信用证项下其它义务的承诺，并不受申请人与开证行之间或与受益人之间在已有关系下产生的索偿或抗辩的制约。ｂ.受益人在任何情况下，不得利用银行之间或申请人与开证行之间的契约关系。” 根据《跟单信用证统一惯例》的规定，信用证独立原则的具体含义如下：
1.开证行对受益人的付款义务独立于受益人在买卖合同项下的履行，即使受益人违反了与开证申请人之间的买卖合同项下的义务，只要受益人提交了符合信用证规定条件的单据，开证行就必须付款。开证行的职员审查单据以决定银行是否付款，他不必也不应该到现场调查并确定基础合同是否已经履行。
2.开证行对受益人的付款义务也独立于开证申请人对开证行的义务。例如信用证开出后，受益人尚未签发汇票时，开证申请人破产。尽管开证申请人将无能力偿付开证行，开证行也不能以此作为抗辩事由对抗受益人，而仍应在受益人提交与信用证规定相符的单据时付款。
信用证独立于买卖合同交易的这项规则是基于两方面的原因。首先，立法、惯例及司法判例都确认开证行对买卖合同的履行不承担任何责任，因为开证行并非买卖合同的签约人，它无法控制买卖合同的内容，也无法选择和决定谁将作为信用证的受益人；其次，如果开证行在付款前，除了了解信用证条款和审核单据外，还有义务了解和处理主合同实际履行状况或争议的话，那么银行将“寸步难行”，信用证结算方式也就因此丧失了其商业价值。
我们在掌握信用证独立原则时应当明确两个问题：
1.信用证独立原则的适用是否意味着信用证一经签发即不受买卖合同的约束？
对这个问题应当从两方面分析。一方面，从银行的角度来讲，信用证一经签发即对其生效，是不可撤销信用证，银行在接到各方同意修改的通知之前只能按原证办理。并且根据信用证独立原则，银行只受信用证约束，不受买卖合同的约束。另一方面，从买卖合同双方当事人的角度来讲，若认为信用证一经开立也对买卖双方生效，买卖双方之间也与买卖合同无关，且不受买卖合同的约束则是不正确的。因为支付条款是买卖合同的基本条款，而在买卖双方采取信用证支付方式时，开立与买卖合同相符的信用证既是买方义务，也是卖方履行交货、交单义务的前提。对买卖双方而言，信用证生效的前提是信用证与合同相符。因此，信用证独立原则仅就银行与买卖双方之间的关系而言,对买卖双方之间的关系并不适用。
2.信用证与买卖合同不符是否视为对主合同（买卖合同）的修改？
信用证与买卖合同不符分为两种情况：（1）买方开立的信用证与买卖合同不符，卖方提出异议，要求买方修改信用证。这时，买方有义务修改信用证以使其与买卖合同相符，买方第一次开立信用证时，与合同不相符之处不视为对合同修改；（2）买方开立信用证与买卖合同不符，卖方未提出异议，而以明示或默示方式接受。对此一种观点认为，开证行为构成一项新要约，只要卖方明示或默示接受了不符合规定的信用证，即丧失了宣告买方违约之权；反之，卖方按信用证做，即按修改后的合同做，则并不构成违约。因此，开立不符合约定的信用证，并不当然构成违约。可见，信用证独立原则仅指在信用证对各方(包括受益人)生效后，买卖合同的规定不影响信用证所确立的权利、义务关系；反过来，在买卖双方一致同意(包括明示或默示方式)的情况下，信用证与原合同不符点视为对原合同的修改。
尽管信用证的独立性原则已经稳固地确立起来，但是它不是绝对的，在适用时还存在着例外情况，其中欺诈是适用信用证独立性原则时最主要的例外情况。所谓“欺诈例外”，是指银行在一般情况下遵循信用证交易独立性的原则，但如果确有证据证明卖方实施了欺诈行为，银行可拒付货款，买方也可要求开证行拒付，或向法院申请颁发禁止支付令对银行的付款或承兑予以禁止。
然而信用证的欺诈是如何产生的呢？从上面关于信用证独立原则的论述中我们可以看出，根据独立性原则，只要单据表面上符合信用证规定，开证行即予付款，而不受买卖合同的制约。但是，正是该原则的这种只审单不验货的特性，构成了信用证独立性原则的固有缺陷。信用证独立性原则本身，对信用证受益人在银行只审单据作法的掩盖下所进行的欺诈行为，未予、也不能设防，这就使欺诈者有空可钻，而这个空子依靠信用证独立性原则本身是无法封堵的。一些英美法系国家的法律和判例对信用证的这一弊端作出了积极反应。一方面，它们承认信用证独立原则是信用证交易的基石；另一方面，它们指出这一原则的适用不能无视国际商业交易的实际情况，在受益人欺诈的情形下信用证独立原则的充分、绝对适用应当受到限制，买方可以请求法院颁发禁止支付今，阻止银行付款。美国法院1941年在Sitein V. J.henry Schroder Banking Company案中第一次确立了信用证交易的欺诈例外理论，确立了开证行拒付原则。在该案中开证申请人即原告向法院提出，从印度供应商处运来的货物非所定购猪鬃，而全部是垃圾，请求法院宣布信用证无效并颁布禁止令禁止银行付款。由于原告能够提出足够的证据，证明受益人的欺诈行为，因而法院接受了其请求，颁布禁止令禁止银行付款。1983年英国United City Merchants V. City Bank of Canada案中，这一原则得到进一步完善。《美国统一商法典》5-114条2款及1-115条对此均有明文规定。但是，为了保护本国银行的对外信用，尊重信用证独立性，英美两国的法院在签发禁止令时十分谨慎，严格坚持下面四个原则：1.坚持信用证的独立性，法院不能因为与信用证无关的事件而干预信用证的运作；2.信用证交易的侵权之诉应当是和欺诈有关的，必须证明明显存在欺诈成分，而且银行知情；3.禁止令不损及善意第三人的利益；4.禁止令必须在银行付款或承兑之前发出。
虽然英美两国承认受益人欺诈构成了对信用证独立原则的适用例外，但国际商会制定的《跟单信用证统一惯例》则强调，只要受益人所提交的单据符合信用证的要求，开证行就必须付款，可见它坚持了信用证独立于基础交易这一原则。《统一惯例》第4条规定：“在信用证业务中，各有关当事人处理的是单据，而不是单据所涉及的货物、服务／或其它行为。”虽然《统一惯例》这么规定主要是为了维护银行的利益，使银行不致卷入买卖双方因合同而引起的纠纷，但是这造成了在银行已经明知的情况下让买方独自承担可能遭受卖方欺诈的风险，这显然是不合情理的。国际商会显然也意识到了过分严格适用信用证独立原则的不合理性，虽然在《统一惯例》中没有明确规定“欺诈例外”，但是在受益人欺诈的严峻挑战面前，原本坚持“信用证独立原则”的国际商会的立场也有所松动与缓和，认为“一家银行如果发现有欺诈行为，它就有义务不再支付”。
另外，从上面关于信用证欺诈的论述中我们可以看出，虽然英美国家采取法院签发禁止令的做法来对信用证欺诈造成的损失进行补救，但是由于《跟单信用证统一惯例》还未对适用信用证独立原则作出例外规定，因此对信用证欺诈的最有效防范手段是事先预防，而非事后补救。首先，买方应尽量挑选在国际上信誉良好的公司作为贸易伙伴并安排信用证付款；其次，在具体交易中如果认为卖方有可疑之处，买方应及早采取预防措施，如可以要求使用FOB价格术语，借机加以试探；再次，认真审核单证；最后，当事人可以求助于保险公司，对单据虚假的风险进行投保。
综上所述，在信用证交易中，信用证独立性原则是最基本的原则，是信用证制度的基石，它最重要的作用就是确立了银行独立的付款责任，从而使信用证成为更加可靠和便捷的支付工具。首先，它为受益人提供了真正的交易安全保障。该原则使得开证行不能以它和申请人之间的其他关系或者以买卖合同为依据抗辩受益人。其次，它为开证申请人提供了一定的交易安全保障。开证申请人可通过对信用证规定适当的条款来制约卖方，保障自己的安全。第三，它为银行提供了保障。该原则把信用证交易与基础合同相分离，不仅避免了开证银行介入到买卖双方之间的贸易纠纷，而且信用证交易中所涉及的中介银行也不会陷入买卖双方之间的纠纷，因此，尽管该原则自身存在着一定的缺陷，但它还是促进了信用证交易的进行，推动了国际贸易的发展。
