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房贷新政下的违约问题/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 07:50:22  浏览:9994   来源:法律资料网
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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

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宁夏回族自治区测绘管理条例(修正)

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区测绘管理条例(修正)
宁夏回族自治区人大常委会


(根据1997年10月17日宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于修改八件地方性法规的决定》进行修正)

第一章 总 则
第一条 为了加强对测绘工作的管理,促进测绘事业发展,为自治区经济建设和科学文化服务,根据《中华人民共和国测绘法》和有关法律、法规的规定,结合我区实际,制定本条例。
第二条 凡在本自治区行政区域内从事测绘活动的单位(含承担民用测绘业务的军事测绘单位)和个人,必须遵守本条例。
第三条 自治区测绘局主管全区的测绘工作。自治区其他有关部门在自治区测绘局的指导下,负责管理本系统内的测绘工作。
各地区、市、县(市)管理测绘工作的行政主管部门,主管本行政区域内的测绘工作。
第四条 对在测绘工作和有关的科学技术研究以及保护测绘基础设施等方面做出显著成绩的单位和个人,由县级以上人民政府或管理测绘工作的部门给予表彰和奖励。

第二章 测绘计划和技术管理
第五条 自治区各有关部门,各地区、市、县(市)管理测绘工作的行政主管部门,应于每年二月底前将所属测绘单位上年度年终统计报表报送自治区测绘局。
第六条 自治区行政区域内的基础测绘和其他重大测绘项目(含以测绘为目的的航空摄影),项目单位应将项目技术设计书报自治区测绘局审批。
第七条 地籍测绘工作,由自治区测绘局会同自治区土地管理局和其他有关部门编制地籍测绘规划,并由自治区测绘局按照规划组织协调工作。
第八条 测绘自治区、市、县及乡(镇)行政区域界线,应按国家和自治区人民政府的有关规定执行。
第九条 编(绘)制各种地图,凡涉及到国界线和自治区界线的,应按国家发布的国界线标准样图和规定的区域界线画法执行,并按以下规定报送审批:
(一)编制出版地图(含专题地图的地理底图,示意地图),应在印刷前将其样图报送自治区测绘局审查;专题地图的专业内容由主管部门审查。
(二)绘制公共场所展示、影视播放、广告宣传和书报刊中插附的地图(含地图模型),应在张挂、播放、印刷前报自治区测绘局审批。
第十条 测制测绘成果成图,应采用国家统一设立的测绘基准和统一建立的测绘系统,以及国家基本比例尺地图的系列和基本精度。
因建设和城市规划的需要,城市、县城和大型建设项目,建立相对独立的平面坐标系统,必须经自治区测绘局审查,报自治区人民政府批准,并与国家坐标系统相联系。
第十一条 从事测绘活动的单位和个人,必须持有自治区测绘局颁发的资格证书。
第十二条 测绘单位和个人,承担的测绘项目在自治区规定限额以上的,施测前应按规定向管理测绘工作的行政主管部门进行测绘登记后,方可开展测绘活动。
第十三条 自治区测绘局统一负责管理全区涉外测绘技术业务项目。

第三章 测绘成果和档案管理
第十四条 自治区测绘局对全区基础测绘、地籍测绘和其他重大测绘项目的产品实施质量监督。
测绘产品质量的市场监督,在自治区标准计量行政主管部门的指导下,由自治区测绘产品质量监督检验机构组织实施。
第十五条 测绘单位和个人完成的基础测绘成果以及有关专业测绘成果,均须按年度向自治区测绘局汇交成果目录或副本。
第十六条 测绘成果、档案实行版权保护、有偿使用的原则。测绘成果、档案由提供部门按国家和自治区人民政府有关规定负责提供使用。
第十七条 任何部门和单位对外提供保密的测绘成果,应依照规定程序报自治区测绘局审批。
第十八条 发布自治区行政区域内重要地理信息数据,应经自治区测绘局审核,报自治区人民政府批准后进行。

第四章 测量标志管理和保护
第十九条 自治区测绘局负责组织全区测量标志的管理工作;各地区、市、县(市)管理测绘工作的行政主管部门,负责本行政区域内测量标志的管理保护工作。
第二十条 任何单位和个人都有保护地上和地下测量标志的义务,不得损坏、擅自移动测量标志,或将测量标志占地挪作他用。
在永久性测量标志安全控制范围内,不得采矿、取土、挖沙、采石、爆破、射击以及进行其他危害测量标志安全的活动。
因建设用地必须移动永久性测量标志的,建设单位应向测量标志所在地管理测绘工作的行政主管部门提出申请,取得设置永久性测量标志单位的同意,报自治区测绘局批准,并由建设单位支付迁建费。
第二十一条 永久性测量标志建成后,由建设单位移交给测量标志所在市、县管理测绘工作的行政主管部门,由其委托当地乡(镇)人民政府或社会团体、企事业单位指派专人负责保管,并由双方签订《测量标志委托保管书》,报上一级管理测绘工作的行政主管部门备案。
测量标志保护费,按财政管理体制专项核拨。
自建、自用的永久性测量标志,由其建设单位自行负责管理、保护和维修。
第二十二条 使用永久性测量标志,由使用单位按规定向测量标志所在市、县管理测绘工作的行政主管部门或建设单位提出申请并缴纳测绘基础设施费。

第五章 法律责任
第二十三条 有下列行为之一的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)测绘管理人员玩忽职守,利用职权徇私舞弊的。
(二)对群众检举、控告破坏测量标志行为,进行打击报复的。
(三)弄虚作假,伪造测绘成果或违反测绘技术标准,造成产品质量事故的。
(四)未按本条例第九条、第十七条规定履行报批手续或擅自对外提供保密测绘成果的。
(五)丢失保密测绘成果、档案或造成保密测绘成果、档案泄密事故的,以及对失(泄)密事故不查处的。
(六)测绘成果、档案管理人员不履行职责,造成损失的。
第二十四条 有下列行为之一的,由管理测绘工作的行政主管部门,按照测绘项目限额管理的权限规定给予行政处罚,其中(三)、(五)、(七)项行为,由管理测绘工作的行政主管部门会同有关部门给予处罚:
(一)未取得测绘资格从事测绘活动或测绘活动超出审定范围的,没收违法所得,并处违法所得百分之五十至百分之一百的罚款。
(二)施测前未按规定进行测绘任务登记,项目技术设计书不报批而擅自作业的,责令停止测绘;
(三)编(绘)制各种地图,未按规定报送审批的,责令其停止出版、发行和销售,没收其违法所得,并处违法所得金额三至五倍的罚款。
(四)擅自复制、转让或转借测绘成果、档案的,给予通报批评,责令其退回测绘成果,并处测绘成果、档案使用费一至五倍的罚款。
(五)对违反国家的规定擅自提高测绘产品价格的,没收违法所得,并处违法所得金额三至五倍的罚款。
(六)因过失造成测量标志损坏的,责令其赔偿损失,可并处建标价值百分之二十至百分之五十的罚款。
(七)测绘成果质量不合格给用户造成损失的,测绘单位应承担赔偿责任;测绘成果质量累计二次不合格的,降低测绘资格等级;测绘成果质量累计三次不合格的取消其测绘资格。
(八)使用永久性测量标志不按规定提出申请和缴纳测绘基础设施费的,责令停止使用,并处应缴费额三至五倍的罚款。
第二十五条 有下列行为之一的,由公安机关依照《治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)拒绝,阻碍测绘人员依法执行公务的。
(二)故意损坏、偷窃测量标志材料,擅自移动测量标志或进行其他危害测量标志安全和使用效能活动的。
第二十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起十五日内,向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。逾期不
申请复议,也不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
法律、法规另有规定的,按规定办理。
第二十七条 本条例自公布之日起施行。


(1997年10月17日宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)


根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定,宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议,决定对下列8件地方性法规作如下修改:
……
五、宁夏回族自治区测绘管理条例
第二十四条第(二)项修改为“施测前未按规定进行测绘任务登记,项目技术设计书不报批而擅自作业的,责令停止测绘”;第(七)项修改为“测绘成果质量不合格给用户造成损失的,测绘单位应承担赔偿责任;测绘成果质量累计二次不合格的,降低测绘资格等级;测绘成果质量累
计三次不合格的取消其测绘资格”。
……



1994年4月6日

东营市政府非税收入管理暂行办法

山东省东营市人民政府


东营市政府非税收入管理暂行办法


《东营市政府非税收入管理暂行办法》已经市政府批准,现予发布。

市长 张建华
二OO七年五月十六日

第一章 总则
  

第一条 为了规范政府非税收入管理,保障缴纳义务人的合法权益,理顺政府分配关系,健全公共财政职能,促进经济和社会发展,根据有关法律、法规和政策规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市政府非税收入的征收管理、资金管理、票据管理及监督检查,适用本办法。
第三条 本办法所称政府非税收入(以下简称非税收入),是指国家机关、事业单位、社会团体及其他组织,利用国家权力、信誉、国有资源(资产)或者提供特定服务依法收取的税收以外的财政资金。非税收入包括:
(一)行政事业性收费;
(二)政府性基金;
(三)国有资源(资产)有偿使用收入;
(四)国有资本经营收益;
(五)彩票公益金收入;
(六)罚没收入;
(七)以政府名义接受的捐赠收入;
(八)主管部门集中收入;
(九)其他非税收入。
第四条 非税收入管理,应当遵循依法征收、分类管理、收缴分离、收支脱钩、综合预算的原则。
第五条 非税收入管理机构负责非税收入的收缴、管理和监督工作,主要履行下列职责:
(一)贯彻执行非税收入管理的法律、法规、规章及有关规定,研究制定非税收入管理的政策措施;
(二)负责非税收入的征收管理、资金管理及票据管理;
(三)编制非税收入征收计划,对落实情况进行考核;
(四)负责非税收入的监缴及缓、减、免的审核和稽查;
(五)编制并执行非税收入统筹计划;
(六)执行彩票公益金分配政策并对使用情况进行监督检查。
第六条 审计、价格、监察、人民银行等部门应当按照各自职责,共同做好非税收入的有关监督管理工作。
第二章 征收管理
第七条 非税收入管理机构根据征收部门、单位(以下简称执收单位)编报的征收计划,编制本级非税收入征收计划,报本级人民政府批准后执行。
第八条 非税收入按照下列规定征收或者收取:
(一)行政事业性收费依据法律、法规和国务院、省政府及其财政、价格部门的规定征收或者收取;
(二)政府性基金依据法律、行政法规和国务院、财政部的规定征收;
(三)国有资源和国有资产有偿使用收入依据法律、法规和国务院、财政部、省政府的规定收取;
(四)彩票公益金依据国务院、财政部的规定收取;
(五)罚没收入依据《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、法规、规章的规定收取;
(六)其他非税收入依据法律、法规、规章和国务院、财政部、省政府的规定征收或者收取。
禁止违法设立非税收入项目、扩大征收范围、提高征收标准。
第九条 法律、法规、规章及有关政策已确定执收单位的,由执收单位征收或者收取。法律、法规、规章及有关政策未确定执收单位的,由非税收入管理机构直接征收或者收取。尚不具备直接征收或者收取条件的,可以依法委托有关单位征收或者收取。
  执收单位委托其他单位征收或者收取的,应当将委托协议报送本级非税收入管理机构备案。
委托单位应当对被委托单位的征收或者收取行为实施监督;被委托单位应当在委托范围内,以委托单位的名义征收或者收取,不得转委托。
第十条 执收单位或者非税收入管理机构应当向社会公布本单位负责收取的政府非税收入项目及其依据、范围、标准、对象和期限。
委托其他单位征收或者收取的,委托单位应当将受委托单位和委托内容向社会公布。
第十一条 非税收入管理机构会同人民银行当地分支机构,确定有代理收付款项业务的商业性金融机构作为非税收入的代收机构,并向社会公布。
第十二条 非税收入管理机构在代收机构开设汇缴结算账户,用于归集、记录、结算非税收入款项。
执收单位不得开设非税收入账户或者过渡性账户。
第十三条 缴纳义务人应当依法履行非税收入款项的缴纳义务,按照执收单位或者非税收入管理机构规定的数额和期限,到指定的代收机构将有关款项缴入汇缴结算账户。
难以实行收缴分离的非税收入,经非税收入管理机构批准,执收单位可以直接收取现款,但应当在收款之日起三日内将所收款项汇总缴入汇缴结算账户。未经批准,执收单位不得当场收取非税收入现款。
第十四条 执收单位不得隐匿、转移、截留、坐支、挪用、私分非税收入款项,或者将非税收入款项存入非税收入汇缴结算账户以外的其他账户。
第十五条 缴入汇缴结算账户的待结算资金,符合返还条件的,缴纳义务人可以向执收单位提出返还申请,由执收单位签署意见,经非税收入管理机构审核后,报本级人民政府审批。
经依法确认为错征的非税收入,由执收单位提出退款申请,由非税收入管理机构退还缴纳义务人。
第十六条 执收单位或者非税收入管理机构应当依法收取非税收入,不得多收或者擅自缓收、减收、免收。
第十七条 本办法第八条所列法律、法规、规章及政策规定允许缓收、减收或者免收非税收入的,缴纳义务人可以向执收单位提出申请,执收单位提出审查意见,由非税收入管理机构审核后,报本级人民政府审批。
第十八条 对于政府鼓励发展的项目,非税收入缴纳义务人在履行义务后,可以向执收单位提出财政扶持申请,执收单位提出审查意见,由非税收入管理机构审核后,报本级人民政府审批。
第三章 资金管理
  第十九条 非税收入管理机构应当将非税收入汇缴结算账户内的资金,按照收入级次和规定类别、项目,定期划解国库或者财政专户,不得拖延、滞压、挪用。
第二十条 非税收入按照下列方式纳入财政统一管理:
(一)行政性收费、罚没收入、国有资本经营收益,纳入一般预算管理;
(二)政府性基金纳入基金预算管理;
(三)事业性收费、国有资源(资产)有偿使用收入及其他非税收入,纳入一般预算管理或者财政专户管理。
第二十一条 上下级分成的非税收入,由非税收入管理机构通过汇缴结算账户定期划解、结算,不得拖延、滞压、隐瞒、截留。
执收单位不得以任何形式将非税收入资金直接缴付上级执收单位或者拨付下级执收单位。
第二十二条 市、县区人民政府将本级非税收入纳入财政管理,统筹安排,调剂使用。有法定专门用途的,应当专款专用。
执收单位的工作经费,由本级政府财政部门纳入预算,统一安排。
第四章 票据管理
  第二十三条 非税收入管理机构负责非税收入票据的保管、发放、使用、核销、检查等日常管理工作,实行凭证领购、定期核销、限量供应、票款同行。
第二十四条 执收单位使用非税收入票据,按照财务隶属关系向本级非税收入管理机构申领。
执收单位应当建立健全票据的领用、保管、缴销、审核等制度,确定专人负责,保证票据安全。票据遗失的,应当及时报告非税收入管理机构,并公告作废。
第二十五条 执收单位征收或者收取非税收入,应当向缴纳义务人出具省财政部门统一印制的非税收入票据;不出具的,缴纳义务人有权拒绝缴纳。
按照有关规定非税收入需要依法纳税的,应当按规定使用税务票据,并将缴纳税款后的非税收入全额缴入汇缴结算账户。
第二十六条 使用非税收入票据,禁止下列行为:
(一)转让、出借票据;
(二)伪造或者擅自印制票据;
(三)使用非法票据或者不按规定开具票据。
第五章 监督检查
  第二十七条 市、县区政府建立非税收入管理绩效考评机制,将非税收入征管工作列入政务督查内容,对执收单位征收或者收取非税收入情况进行考核,并落实奖惩措施。
  第二十八条 非税收入管理机构应当加强对非税收入征收、汇缴、划解的日常监督和专项稽查,依法处理非税收入管理中的违法违纪行为,保证非税收入及时、足额上缴国库或者财政专户。
第二十九条 审计、价格、监察等部门应当按照各自职责,对非税收入的收取、使用和管理情况,依法实施监督管理。
第三十条 执收单位应当自觉接受非税收入管理机构及有关部门的监督检查,如实提供账证、报表、票据等有关资料,如实反映有关情况。
第三十一条 任何单位和个人有权举报非税收入征收管理中的违法违纪行为,有关部门应当查明事实,依法处理,并为举报人保密。
第六章 法律责任
  第三十二条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由非税收入管理机构或者有关部门依照国务院《财政违法行为处罚处分条例》的规定责令改正、追缴违法资金或者给予罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反规定设立非税收入项目或者擅自改变非税收入项目的范围、标准、对象和期限的;
(二)违反规定权限或者法定程序缓收、减收、免收非税收入的;
(三)擅自开设非税收入账户,或者隐匿、转移、截留、坐支、挪用、私分非税收入款项的;
(四)未按照规定实行非税收入收缴分离的;
(五)滞压、截留应当上缴或者下拨的非税收入资金的;
(六)违反规定将非税收入资金直接缴付上级执收单位或者拨付下级执收单位的;
(七)转让、出借非税收入票据,使用非法票据,或者不按规定开具非税收入票据的;
(八)违反规定发放、销毁非税收入票据,或者因保管不善造成非税收入票据毁损、灭失的。
前款第(一)项行为违法征收或者收取的款项,应当限期退还缴纳义务人;无法退还的,应当收缴国库。
第三十三条 违反本办法规定,伪造或者擅自印制非税收入票据的,由非税收入管理机构依照国务院《财政违法行为处罚处分条例》的规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 非税收入缴纳义务人拒不履行缴纳义务的,由执收单位或者非税收入管理机构依法给予行政处罚;仍不履行的,依法申请人民法院强制执行。
第三十五条 非税收入管理机构和其他有关部门工作人员在非税收入管理工作中,有下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)从非税收入管理工作中获取非法利益的;
  (二)包庇或者纵容违反非税收入管理行为的;
  (三)违法实施行政处罚,或者以行政处罚代替纠正违法行为的;
(四)对承办的举报、投诉事项拖延、推诿或者不依法处理的;
(五)违反管理职责的其他行为。
第七章 附则
  第三十六条 市非税收入管理机构应当根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法自发布之日起施行,1996年12月12日市政府发布的《东营市预算外资金管理办法》(市政府令第32号)同时废止。