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论我国反垄断法的立法目的/王巍

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 15:11:19  浏览:9982   来源:法律资料网
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论我国反垄断法的立法目的

王 巍

摘要:反垄断法的立法目的具有不言而喻的重要性,它以目的条款为通常的表现形式,由特定的价值取向所支配并受制于本国的制度基础。我国反垄断法应以制止垄断、维护竞争和保护多元利益为基本的立法目的。但是,应坚持对中性的垄断进行适度地干预,对多元和多变的竞争进行全面而灵活的保护,并在认定效率是前提、非效率是保障的基础上对二者加以平衡。另外,我国反垄断法在经济制度、法律制度和政治制度三个方面的主导方向应该分别是:深化以自治为基础的市场经济、依法规制垄断、全面规范行政行为,并基于这三大制度基础来构筑完善、系统的立法目的。
关键词:反垄断法;立法目的;价值取向;制度基础


导论

反垄断法的立法目的具有宣示性和导向性,为所有的实体规则和程序规则提供价值基础。本文选取“我国反垄断法的立法目的”作为研究对象,是基于三个假设:①反垄断法的立法目的是非常重要的,它并非空洞的宣言,而是具有实践价值的“元规则”;②各国反垄断法的立法目的具有相似性,但没有两部反垄断法的立法目的是完全相同的;③反垄断法的立法目的是受价值取向支配的,而价值取向的产生源于制度基础。笔者立足于立法目的本身的不可复制性和可商谈性,以反垄断法草拟稿的目的条款为参照系和逻辑起点,沿着“目的条款→立法目的→价值取向→制度基础”的思维流程,尝试对我国反垄断法的立法目的进行解析和完善。本文的形式目的在于完善我国反垄断法的目的条款,实质目的在于反思当前反垄断立法的价值取向,而深层目的在于挖掘我国建构反垄断法的制度基础。希望下文的理论探讨能对我国正在进行的反垄断法制定工作有所裨益。

一、目的条款中的立法目的

价值取向与立法目的作为反垄断法的宗旨,在形式上通常体现为目的条款,位列该法之首;在本质上则反映对特定利益的保护,奠定了整部法律的基调。反垄断法“这样在实体规范和执行方式都‘集大成’的法律,如果不能掌握其‘合目的性’的基本要求,依规范性质作好执行分工,很可能会导致高成本、低效率的执行,使它成为一部最不经济的经济法。”[1]因此,通过对目的条款的优化设计,从而确立准确而又富有弹性的立法目的,这对于制定“优质”、“高效”的反垄断法具有重要的现实意义。《中华人民共和国反垄断法》(草拟稿)第一条规定:“为制止垄断,维护公平竞争,保护经营者、消费者的合法权益和社会公共利益,保障社会主义市场经济健康发展,制定本法。”这一目的条款虽然仍处于“征求意见”之中,但在我国理论界和实务界均具有较强的代表性。
当前立法中对反垄断法的基本定位是“制止垄断,维护公平竞争”。但是,“垄断”既可以是行为,也可以是状态,反垄断法所规制的“垄断”应该是行为而非状态。市场竞争本身就包含了竞争垄断地位的内容。创新获得市场垄断地位即创新的垄断,“好的市场经济制度,保护作为创新的结果,但并不因此限制其他人进入追逐垄断的创新过程。”[2]以美国为代表的诸多反垄断法先进国家实际上已将垄断状态视为合法,这体现了当前市场经济发展的客观要求。美国联邦政府放弃分拆“微软”的诉讼请求即是最佳例证。何况,在以自由竞争为本的市场经济条件下,反垄断法也不应将经营者在物美价廉基础上获取的垄断状态视为违法并予以制裁。笔者认为,我国的反垄断法也应顺应国际趋势,采取“禁止垄断行为而宽容垄断状态”的价值取向,既为竞争的经济秩序营造法治氛围,也为不断成型的规模经济创造宽松环境。因此,在反垄断法的目的条款中,宜将笼统地“制止垄断”细化为“制止垄断行为”,并在界定“垄断”时对具体的垄断行为明确地加以限定,为执法和司法确立清晰的实体依据。即使要对特殊情形下的垄断状态予以规制,也应将其纳入到垄断行为的范畴,并辅之以可操作的标准。
另外,立法者应仔细思量反垄断法在维护“公平竞争”方面的价值取向。是否竞争的价值就仅仅局限于“公平”?面对“公平”标准在不同法系、不同国别、不同法域中所具有的多重语境色彩,人们在纷纭的价值冲突面前又将如何抉择?事实上,“竞争是一个发现过程”[3],这一人类交往不断演化的动态过程充满了不确定性,人们常常在不同的经济时期赋予竞争不同的内涵。除了公平,自由、有序、和谐等也是竞争所信奉和追求的价值,人们已逐渐认同竞争在内涵外延方面所彰显的巨大弹性。因此,笔者建议,我国在反垄断法的目的条款中可暂不对“竞争”的外延作出限定,只概括地规定为“维护竞争”。必要时可在其他具体条款中对特定的竞争价值予以强调,或者在解释时适当地拓展竞争的价值空间。既然反垄断的目的在于解决抑制竞争的问题,而竞争并不必然就是一个自我维持的过程。因此,为了确保竞争的活力,干预是必需的。[4]由此可见,“维护竞争”实际上体现了政府对市场的干预,是一种间接管制。因此,对竞争的“维护”应做广义理解,体现培育竞争、促进竞争、深化竞争等多重含义。但是,“看来减少竞争的经营做法实际上可能有其合理的目的”[5],反垄断法在维护竞争时不应轻率地对市场进行干预。我国的反垄断管制也应确立必要的“合理规则”,对可能滥用的管制性权力加以规范和制约,切实保障市场经济的自治基础——自由竞争。
反垄断法是市场主体之间的利益平衡器。草拟稿的目的条款确立了“多元”保护范式,即对经营者、消费者、社会公共利益、社会主义市场经济健康发展等不同的“利益体”均予以保护。在以人为本的市场经济中,市场主体间最基本的竞争无疑是经营者与消费者之间的竞争以及经营者之间的竞争,这两种竞争分别涉及民众福祉和经济环境。笔者认为,对消费者和社会公共利益的保护是值得肯定的,体现了消费者利益最大化和市场竞争最优化的市场理念。但是,对经营者和社会主义市场经济健康发展的保护则有待商榷。经营者在整体上处于相对强势,其受益是自然的和现实的,市场竞争最优化本身就蕴涵了经营者受益的内容。而社会主义市场经济健康发展的内容过于抽象和宽泛,不具备立法目的所应有的独立指导价值,并且容易产生歧义。因此,不宜把经营者和社会主义市场经济健康发展列入我国反垄断法的立法目的,毕竟反垄断法不是“万能法”,立法目的也不是“百宝箱”。值得注意的是,“现今中国消费者政策已开始朝向积极的消费者政策转化”[6],反垄断法应与其他法律在保护消费者利益方面加强分工协调,避免重叠或冲突。对于社会公共利益,则应避免过于宽泛地加以理解,可在其他条款中明确具体标准,并作出相应的排除性规定,防止它成为部门利益、地方利益、行业利益等诸多狭隘利益的“挡箭牌”和“护身符”。

二、立法目的背后的价值取向

由上可知,我国反垄断法的立法目的主要体现在三个方面:制止垄断;维护竞争;保护利益。既然立法目的是受价值取向支配的,那么探求立法目的背后的价值取向就具有先导意义。下文将重点围绕我国当前经济转型对反垄断立法的需求展开讨论,旨在反思国人对制止垄断、维护竞争、保护利益这三大主题的价值取向。

1、制止垄断:垄断乃中性,干预宜适度
反垄断是一种不断地被锤炼和不断地被重新定义的政策:它来源于在政治上和经济上对市场制度的信仰,也来源于关于竞争性的市场并不一定是自我维持和自我纠错的假设。[7]从字面上看,反垄断法的“反垄断”具有绝对性,似乎制止一切垄断,如很多国家的反垄断法在名称或目的条款中所宣称的;从内容上看,“反垄断”具有明显的相对性,仅仅制止特定垄断,如各国反垄断法通过界定关键概念(如“垄断”、“经营者”、“市场”等)、限定调整对象和适用范围、确定合理原则、规定豁免情形、划定适用除外的范围等方式来调整规制的视阈。从效率的观点来看,垄断条件下的价格太高,因此一般的公共政策是要在可能的地方用竞争取代垄断,但取代垄断有时是不可能的,甚至是不必要的。[8]随着各国经济的不断稳定和成熟,人们对垄断、反垄断、反垄断法的认识也在逐步深化,既有的理论框架和制度范式经受着来自各个方面的质疑和批判。即便是在反垄断法最发达的美国,一百多年来有关“反垄断”价值取向的纷争也从未停息过。“市场中人大概无不偏爱垄断。”[9]人们在表面上钟爱竞争而痛恶垄断,但在内心深处对垄断的情结则是复杂的和微妙的。对我国这样一个经济转型国家而言,市场经济发展的不确定因素还有很多,加之理论研究和实践经验的双重不足,要求我国对“垄断”的定位必须是审慎的——既务实又前瞻。笔者认为,我国的反垄断法可以把垄断视为中性的,结合经济发展的阶段、程度、要求来适时调整对垄断的定位。
当然,对垄断的“中性”定位也并不排除反垄断法对垄断进行有侧重点、有针对性的规制,更不排除反垄断政策在特定时期、特定情形下的倾斜规制。垄断具有复杂多变的特性,其含义在西方各国也有所不同:在日本法中指垄断状态和垄断力的滥用;在美国法中指垄断化;在德国、英国、法国及欧共体法中则指垄断力的滥用。[10]就我国目前的情况而言,垄断实际上具有明显的复合性:行政垄断堪称特色和重点,但它具有过渡性,随着政治体制和经济体制的深度改革会逐渐趋于淡化;限制竞争的共谋行为、滥用市场支配地位的行为、企业合并将会不断凸显,并成为反垄断规制的主流方向和基本类型;其他垄断形态也会在市场的不断演变中渐渐显露,并被纳入反垄断的范畴。因此,笔者认为,我国反垄断法宜秉持“干预适度”的原则,在反垄断的类型、程度、方式等各个方面进行适度地管制,既有效解决现阶段面临的突出问题,又充分回应今后可能出现的新情况和新问题。毕竟“对市场垄断的评判,必须建立在对具体企业、产业的实证分析基础上。反垄断法的实施是一项细致、艰巨的工作。”[11]我国的反垄断法还需要在理论、技术、经验、人才等方面进行长期积累,立法也不宜过早形成定论、定式。

2、维护竞争:竞争是多元和多变的,对竞争的保护宜全面而灵活
维护竞争可以说是反垄断法的初衷,但维护什么样的竞争却成了反垄断法永恒的主题。竞争是指一种经济物品的需求有多于一人的需求,即凡是多过一个人需求同一经济物品,竞争就必定存在。[12]这种经济上的竞争成为市场经济有效运行的基础,也是其他竞争的根源。竞争对于市场的有效运行至关重要,是一种重要的力量,它迫使厂商寻找更有效的生产商品的方法并且更有效地满足消费者愿望。[13]另外,竞争还具有减少无知、扩散知识、抑制错误的功能。[14]实际上,“竞争”已将市场主体(经营者和消费者)的利益追求精妙地浓缩于其中,并成为政府干预市场调节的基本目标,正所谓“寓竞争于管制”。但经济的变幻使竞争呈现出多元和多变的特点,这为反垄断法的保护机制提出了难题。一方面,自由竞争的价值取向仍具有不可撼动的地位,属于基础性和前提性的竞争目标;另一方面,公平竞争的价值取向已被人们认同为极为重要的竞争目标,并成为完善自由竞争的平衡器。除了自由和公平这两大基本追求外,竞争还被赋予安全、有序、健康、和谐等诸多价值取向,其中不乏具有各国本土特色以及带有浓重政策意味的价值取向。因此,竞争在不同的时段、不同的地域、不同的背景下往往不断变化。
正如垄断具有相对性,竞争也具有两面性,它们实际上都是双刃剑。竞争作为一个中性概念,兼具主观性与客观性、自觉性与盲目性、合法性与违法性、建设性与破坏性,而反垄断法(竞争法)的全部价值就在于弘扬竞争的积极功能而贬抑竞争的消极作用。[15]我国现阶段市场经济的不成熟造成对竞争的“饥渴”,主导性的经济政策多以培育竞争、鼓励竞争、保障竞争为基调。而人们对竞争的认识又是千差万别甚至迥然相异的,尤其重要的是,存在着对竞争的积极方面认识不够和对竞争的消极方面估计不足的双重困境。笔者认为,以目前的竞争水平和认识水平来对多元、多变的竞争进行准确定位是不现实的。因此,为了使我国的反垄断法在稳定性与适应性之间找到一个最佳平衡点,立法者可以确立一个“有容乃大”的竞争概念,用抽象的“竞争”涵盖多元和多变的竞争,并对其采取全面而灵活的保护。

3、保护利益:效率是前提,非效率是保障,二者之间宜平衡
经济利益既是推动竞争的原动力,也是一切竞争的出发点和最终归宿。[16]反垄断法的产生正是肇始于对经济利益的维护,并由保护经济利益拓展到对非经济利益的保护。随着广泛的政府干预对市场缺陷的弥补渐次展开,这种深刻的复合型保护已经成为反垄断法的鲜明特色之一。回首当初谢尔曼法的立法过程,它总是与一个两难悖论相关:一方面,它为了保护消费者而禁止贸易限制和垄断,为了竞争所能带来的效率而试图维护竞争;另一方面,它又企图去保护小的企业,试图创造一个公平的比赛环境,即使这意味着不得不牺牲某些程度的效率。[17]消费者集团与受到侵害的企业倾向于支持反托拉斯政策,而许多企业则宣称这些政策影响了经济效率,政府在反托拉斯方面的努力也随着注重竞争与注重反托拉斯限制的效率成本的变化而时起时落。[18]时至今日,这一“两难悖论”仍在很大程度上牵引着反垄断法的脉搏,保护利益的价值取向始终在效率与非效率两个极点间滑动,随着经济形势和经济政策的变迁而不断调整。
如本文第一部分中所言,笔者认同把保护社会公共利益和消费者利益作为立法目的,即追求市场竞争最优化和消费者利益最大化。这二者可以分别被纳入效率与非效率的范畴,但将它们截然区分为效率与非效率则是不切实际的,因为效率和非效率在价值理念层面的融合已使二者的界限变得非常模糊了。“反托拉斯法早于消费者运动甚久以前即已建立,因此我们应该无法说消费者保护运动是反托拉斯政策的指导理念。”[19]其实,消费者利益和其他非效率利益都是在效率利益之后出现并不断被重视的。由此可见,效率原则先于非效率原则产生,并且深刻影响着非效率原则的发展。从长远和根本的角度考虑,非效率原则对效率原则具有重要的反作用——保障效率的持久性和稳定性。但不可否认,效率原则比非效率原则更具有先导性,反垄断法“应以经济效率作为其主要追求目标,如果其效率之有无并不明显时,始考量其他次要目标:如保护中小企业、财富分配、消费者利益。”[20]因此,笔者认为,我国反垄断法在“保护利益”的价值取向上宜坚持效率是前提、非效率是保障的原则,并在二者的相互契合中谋求一种动态的平衡。

三、价值取向赖以存在的制度基础

价值取向作为一种主观性的偏好,它的产生源于制度基础。我国继受反垄断法的过程,实际上就是在本土的制度基础上对舶来的反垄断规则进行比照、改造和融合的过程。既然价值取向的形成、发展和变化主要受制于制度基础,那么对制度基础的考察就具有更深刻的“求知”意味。何况“在市场规则的选择中,必然有着某些非目的论的因素。”[21]反垄断法的制定、执行、修改、解释以及其他应急性的变动,并非都出于原有的立法目的或价值取向,而是实践基础上的“非目的性”经验设计。这种经验设计也是对制度基础的适应,并有可能在程序的促动下提升为价值取向或立法目的。因此,探讨价值取向赖以存在的制度基础,对我国反垄断法的确立、完善和发展都是至关重要的。
市场经济是竞争经济,竞争是市场经济的最基本特征之一。反垄断法旨在限制反竞争的行为,它的所有价值都维系于“竞争”二字。我国引进反垄断法正是为了满足当前经济转轨中对竞争的迫切需要,用法律构筑竞争制度、竞争系统和竞争秩序。而“竞争实际上是多维的,至少包括经济、法律和政治这三方面的内容。”[22]反垄断法的制度基础也主要体现在经济制度、法律制度和政治制度中。因此,我国要构筑完善和系统的反垄断法立法目的,就应深入探讨反垄断法价值取向背后的三大制度基础,明晰它们各自的主导方向。

(1)经济制度的核心应是深化以自治为基础的市场经济。1993年“市场经济”入宪,这是我国制定反垄断法的首要宪法基础,也为反垄断法的立法目的划定了最底线的价值取向。计划经济作为权力经济和垄断经济,难于将现代意义的反垄断法融于其中;而市场经济作为权利经济和竞争经济,则为反垄断法的诞生和运作提供了基本前提。与西方“自治→管制”的制度路径相反,我国实际上是沿着“管制→自治”的轨迹迅速前行的,并且呈现出管制与自治之间相互结合、渗透和促动的趋势。市场经济条件下的反垄断管制实际上是自治的工具,“管制的目的只是为了让私法自治有更大的发挥空间。”[23]因此,我国的反垄断法首先应维护以自治为基础的市场经济,而不应使私法自治扭曲变形为高度管制的计划经济。国家权力对市场经济的干预只能限制在不侵害社会自治权的范围之内,对逾越这一范围的反垄断规制(无权干预和滥用权力)应加以限制,从而实现自治与管制的均衡。

(2)法律制度的关键应是依法规制垄断。1999年“依法治国”入宪,这是我国制定反垄断法的另一宪法基础,也为依法规制垄断奠定了法治基础。法治理念下的约束权力旨在保障权利,反垄断法在依法授予反垄断权力的同时也限制了反垄断的权力,通过合法限度的干预来深化以自治为基础的市场经济。反垄断管制的原则正是在于用法律来确立保护“公平竞争”的市场行为规则,同时明确人为垄断的反社会性质并宣布其非法,从而将非法垄断置于政府机构的(直接)控制之下,由此来间接地控制垄断价格。[24]我国的反垄断法应以依法规制垄断为基准,坚持由立法机关制定的法律来划定垄断的合法与非法的边界,排斥一切法外“豁免”、“除外”等脱法的垄断。而且,包括行政机关在内的任何法律主体都必须平等地接受反垄断法的调整,不允许任何法外特权的存在。另外,市场的分散化意味着不同范围的垄断割据,意味着许多种相互冲突、矛盾和重叠的制度框架的存在和起作用。[25]因此,在WTO的框架下,统一的市场经济(而不是诸侯经济)要求统一的反垄断法律体系,决不允许任何法律主体(尤其是特定部门、地区或行业等)对反垄断法进行分割(即规则的垄断)。依法规制垄断要求反垄断法树立极大的权威性和至上的效力,公正地调整各种社会利益关系,平等地保护和促进一切正当利益的充分实现,在垄断与竞争之间形成必要的法律限度。

(3)政治制度的重心应是全面规范行政行为。在美国,政治过程主要体现在司法体系中;在中国,政治过程主要体现在行政系统中。[26]我国的反垄断既是一个经济问题,也是一个政治问题,其政治性集中表现在如何有效地规范行政行为。我国正在进行深刻的政治体制改革,具有联动效应的政治文明建设极大地推动着行政改革,这势必对反垄断法律制度的确立和运行产生重要影响。“在大多数美国人的心目中,垄断不是件好事,它具有收入不平等和政治力量的非民主倾向的色彩。”[27]而在我国民众的心目中,垄断的本身和背后常常浮现着行政的影子,既有的行政体制、行政机关、行政行为对反垄断法的制定和执行等一系列环节都具有非常重要的作用。庞大的行政主体不仅可以通过“作为”来促成或维持自身垄断,而且可以通过“不作为”来助长或放任他人垄断。因此,我国的反垄断法必须全面规范行政行为(包括具体行政行为和抽象行政行为),不断提高行政机关在规制垄断中的法治和善治程度,“保证政府的权力行使受到控制,以便政府的权力行使不致摧毁政府权力有意促进的价值。”[28]政府身兼竞争规则的制定者(准立法权)、解释者、执行者、裁判者(准司法权)等多重角色,应身体力行地维护反垄断法这一“公共物品”的竞争价值,防止国家主义在政治和经济活动中最常表现出的“行政权的无序性和随意性”[29],坚决制止行政主体通过行政垄断谋取“私利”(如部门利益、地方利益、行业利益等)。
总之,我国的反垄断法能否名副其实以及能否成为“活法”,关键要看整体的制度配套和衔接状况。“市场经济的成功取决于一系列花长期才能建立的制度,而不仅仅是抽象的市场概念。而且,如果要经济走向繁荣,所有这些制度都必须运行得相当好才行。”[30]竞争制度作为市场经济的核心和基础,正是由一系列关联的制度来保障的。经济制度、法律制度、政治制度三者相互贯通和影响,从基础上决定着竞争的定位和效果。反垄断法的价值取向从形式上和实质上真切地再现着上述三大制度共洽的内涵,这也是立法目的最基本的起点和归宿。

结束语

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沈阳市人民代表大会常务委员会关于废止《沈阳市城市房产管理条例》的决定

辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市人民代表大会常务委员会关于废止《沈阳市城市房产管理条例》的决定

(2009年11月11日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过;2010年1月8日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准)

  沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议审议了《沈阳市城市房产管理条例废止案》,决定自2010年3月1日起废止《沈阳市城市房产管理条例》。








郑州市城市房屋租赁管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市城市房屋租赁管理办法

政府令第68号

《郑州市城市房屋租赁管理办法》业经1998年9月11日市人民政府第七次常务会议审议通过,现予发布。             

市 长 陈义初

一九九八年九月十八日

郑州市城市房屋租赁管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》及其他有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在市、县(市)城市规划区内从事房屋租赁活动的单位和个人,均应遵守本办法。
房产管理部门直管公有住宅和单位自管住宅房屋的租赁,不适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权、经营管理权或其他合法的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为。
第四条 下列行为应视为房屋租赁:
(一)只提供房屋由他人承包经营的;
(二)将房屋内的场地出租给他人使用的;
(三)将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的;
(四)以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用,只获得固定收益,不负盈亏责任的;
(五)宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质,将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。
第五条 市人民政府房产管理部门是本市市区(不含上街区)房屋租赁工作的行政主管部门,其所属的房屋租赁管理机构具体负责房屋租赁管理工作。县(市)、上街区人民政府房产管理部门负责本行政区域内的房屋租赁管理工作。
公安、工商、税务、物价、财政、土地等有关部门,应按照各自职责配合房产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 房屋租赁应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第二章 租赁许可与登记

第七条 房屋租赁实行许可证制度和登记备案制度。
第八条 出租房屋应向市、县(市)、上街区房产管理部门申请办理房地产租赁许可证,并提交下列证件:
(一)房屋出租申请书及申请人的身份证明;
(二)房屋所有权证、房屋使用权证或其他合法证件;
(三)出租共有房屋,提交其他共有人同意出租的书面证明;
(四)出租委托代管房屋,提交委托人授权委托书;委托人在境外的,授权委托书必须依法公证;
(五)出租已抵押房屋,提交抵押权人同意的证明;
(六)法律、法规、规章规定的其他证件。
第九条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)申请人无所有权、经营管理权和其他合法证件的;
(二)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的;
(三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(四)房屋所有权或使用权权属有争议的;
(五)房屋严重损坏,影响居住、使用安全的;
(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;
(七)在依法发布房屋拆迁公告范围内的;
(八)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第十条 房产管理部门应自接到房屋出租申请书之日起15日内,经审查和现场核验,符合本办法规定的,发给房地产租赁许可证;不符合本办法规定的,应给予书面答复。
未取得房地产租赁许可证的房屋,不得出租,不得制作、发布房屋出租广告。
第十一条 房地产租赁许可证实行年度审验。出租人应按市房产管理部门规定的期限送审。未按规定审验的,自行失效。
第十二条 房地产租赁许可证是房屋出租的合法凭证。禁止伪造、涂改、转借、转让房地产租赁许可证。房地产租赁许可证遗失的,应当向原发证机关申请补发。
第十三条 房屋租赁关系的设立、变更、终止,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起15日内持房地产租赁许可证、租赁合同及承租人的身份证明到市、县(市)、上街区房产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租赁价格,不得隐瞒。
第十五条 有下列情形之一的,不予登记:
(一)未取得房地产租赁许可证或租赁合同期限超过许可证规定期限的;
(二)改变房地产租赁许可证核定用途,影响居住、安全使用的;
(三)租赁合同隐瞒租赁价格和出租面积的;
(四)租赁合同未使用统一合同文本的;
(五)租赁合同内容违反有关法律、法规和本办法规定的。
第十六条 将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租,出租人应当按照国家、省、市有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家,由市、县(市)、上街区房产管理部门代收。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
出租房屋应当依法纳税,税款由税务部门征收,也可由房产管理部门根据税务部门委托代征。
第十七条 出租人应按规定向市、县(市)、上街区房产管理部门交纳租赁管理费。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
第十八条 出租人因客观原因不能按时缴纳有关税费的,由承租人代缴。承租人代缴的有关税费,应抵付租金。
第十九条 市、县(市)、上街区房产管理部门应会同同级物价部门,定期制定并公布房屋租赁指导性租金标准。

第三章 租赁合同

第二十条 房屋租赁,当事人须签订书面租赁合同,并使用统一印制的文本。
第二十一条 房屋租赁合同应具备以下条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任及解决争议的方式;
(十)当事人约定的其他条款。
第二十二条 房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满2个月前提出,与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满,原承租人在同等条件下有优先承租权。
第二十三条 租赁期间,出租人转让房屋所有权的,应提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。承租人放弃购买的,产权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续承担义务并享有权利。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应继续履行租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的,其家庭成员可以继续承租。
出租人在租赁期限内,如遇机构变化、兼并、破产等,其接收单位应继续履行租赁合同。
第二十四条 房屋所有权人将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。抵押期间租赁期满,出租人需继续出租的须经抵押权人同意。
第二十五条 有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:
(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方承担赔偿责任。双方均有过错,造成损失的,各自承担相应的责任。
第二十六条 租赁合同发生纠纷时,当事人可以协商解决;不愿协商或协商不成的,可由房产管理部门进行调解;也可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第四章 出租人的权利和义务

第二十七条 出租人应按租赁合同约定的时间、面积向承租人提供房屋。
出租人未按租赁合同约定时间、面积向承租人提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金;给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第二十八条 出租人应按租赁合同约定向承租人收取租金。在租赁期间,未征得承租人同意,不得提高租金,不得向承租人收取租金以外的其他费用。
出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。
第二十九条 出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意,并签订书面协议。给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十条 出租人需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致签订书面协议后方可进行。
第三十一条 出租人应按租赁合同约定的责任,负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全,因维修房屋不善,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
第三十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:
(一)利用房屋进行违法活动的;
(二)擅自改变房屋结构或约定用途的;
(三)擅自将房屋转租第三人的;
(四)拖欠房租累计6个月以上的;租期6个月以下拖欠房租连续2个月的;
(五)法律、法规规定的其他情形。

第五章 承租人的权利和义务

第三十三条 承租人按照租赁合同约定享有所承租房屋的使用权。
第三十四条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。承租人未按约定的时间交付租金的,应当向出租人支付合同约定的违约金。
第三十五条 出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同:
(一)未按合同约定时间向承租人提供房屋的;
(二)向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的;
(三)违反规定干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋的;
(四)出租人未按规定向承租人开具票据的;
(五)未按合同约定的责任检查、维修房屋及其设施,影响承租人正常使用和居住安全的。
第三十六条 承租人应当保护并按租赁合同约定合理使用房屋,不得改变房屋结构和改建、扩建房屋。承租人确需改变房屋用途或装饰装修的,应当征得出租人书面同意。
因承租人过错造成房屋损坏的,承租人应当负责修复或赔偿。
第三十七条 租赁期间,承租人未经出租人同意中止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务。
第三十八条 租赁房屋期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,属非法侵占,承租人应按原租金的2倍向出租人支付违约金;给出租人造成损失的,应承担赔偿责任。
第三十九条 租赁期间,房屋出现紧急险情影响房屋安全或正常使用的,承租人可采取防范措施,所必需的费用由出租人承担。

第六章 转 租

第四十条 承租人在租赁期间经出租人同意,并就收益分配达成一致意见签订书面协议后,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
受转租人不得将租赁房屋再行转租。
第四十一条 一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房,投资方以其投资在一定期限内抵交租金的,提供土地使用权的一方为出租人,提供资金的一方为承租人。提供资金的一方将房屋再行出租的,视为转租。
第四十二条 转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本办法规定办理登记备案手续,交纳租赁管理费。
第四十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租人另有约定的除外。
第四十四条 转租人或受转租人损害出租人合法权益的,转租人和受转租人应当承担连带赔偿责任。
第四十五条 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止的,转租合同也随之相应变更、解除或终止。

第七章 罚 则

第四十六条 对违反本办法的行为,由市、县(市)、上街区房产管理部门按照下列规定处罚:
(一)未办理房地产租赁许可证出租房屋的,出租行为无效,责令限期补办,没收违法所得;
(二)违反本办法第九条规定出租房屋的,出租行为无效,责令改正,没收违法所得,对出租人并处违法所得1倍以下罚款;
(三)违反本办法第十三条、第四十二条规定未办理登记备案的,责令限期补办、补交税、费,对当事人可处以100元以上1000元以下罚款;逾期仍不登记的,处以500元以上3000元以下罚款;
(四)受转租人再行转租房屋的,转租行为无效,责令改正,处以违法所得1倍以上3倍以下罚款,但最高不超过20000元;
(五)违反本办法第十二条第二款规定的,责令改正,处以1000元以下罚款;
(六)违反本办法第十四条规定的,责令改正,补交有关费用,并可处以应交费用2倍以下罚款。
第四十七条 违反本办法的行为,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门依照法律、法规规定处罚。
第四十八条 房屋租赁当事人和有关人员干扰、阻挠房产管理部门租赁管理人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 当事人对房产管理部门所作的处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第五十条 房产管理部门租赁管理人员徇私舞弊、贪污、受贿的,由有关部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十一条 本办法由市房产管理局负责解释。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。